3 września przypada Międzynarodowy Dzień Drapaczy Chmur. To dobry moment, aby spojrzeć na wieżowce nie tylko z perspektywy efektownej panoramy miasta. Czy wysoka zabudowa rzeczywiście oznacza nowoczesność i lepsze wykorzystanie przestrzeni? Jak wpływa na nasze poczucie komfortu, bezpieczeństwa i przynależności do miejsca? I przede wszystkim: jak budować wysoko, nie tracąc ludzkiej skali? Rozmawiamy z dr Hanną Obracht-Prondzyńską, urbanistką z Zakładu Studiów Przestrzennych UG.

Urszula Abucewicz: - Czy ludzie chcą mieszkać coraz wyżej dlatego, że potrzebują więcej przestrzeni, czy wysokość budynków zawsze była przede wszystkim symbolem prestiżu, bogactwa i władzy?

dr Hanna Obracht-Prondzyńska: - Myślę, że od prestiżu, władzy, ale też od nowoczesności wzięła się idea wieżowców. Przypomina mi się książka „Źródło” Ayn Rand i historia młodego człowieka, który studiuje architekturę w momencie przełomu między tradycyjnym a nowoczesnym projektowaniem. Chce być modernistą, projektować wysokościowce, uwolnioną formę i nowoczesną architekturę, ale jego wykładowcy niekoniecznie podzielają ten entuzjazm. Cała historia opowiada o jego zderzeniu z tą nowoczesnością i o tym, że nie zawsze spotyka się ona z dobrym odbiorem. 

Podobny paradoks obserwuję podczas zajęć ze studentami. Kiedy rozmawiamy o intensywności zabudowy i pytam, czy podoba im się zabudowa wysokościowa, większość odpowiada: „Oczywiście, że tak”. Gdy dopytuję, czy sami chcieliby w takim budynku mieszkać, głosy zaczynają być podzielone.

Tę różnicę potwierdzają badania dotyczące zabudowy wysokościowej. Analizują one temat z dwóch perspektyw: architektonicznej, gdy jesteśmy wewnątrz obiektu i urbanistycznej, gdy znajdujemy się w jego sąsiedztwie. Z racji profesji bliższa mi jest ta druga.

Z jednej strony zachwycamy się panoramą Nowego Jorku, Sydney czy Tokio, z drugiej - gdy jesteśmy w pobliżu wysokościowców - może narastać w nas poczucie przytłoczenia, mniejszej kontroli nad przestrzenią czy bycia w niej nie na miejscu.

- Skąd to poczucie przytłoczenia?

- Dla mnie podstawą myślenia urbanistycznego jest ludzka skala zabudowy, czyli sposób projektowania miasta, w którym przestrzeń jest dostosowana do rozmiarów, potrzeb i sposobu poruszania się człowieka. 

Dobrze czujemy się w przestrzeni, gdy stając na środku ulicy, widzimy gzyms lub szczyt budynku pod kątem około 45 stopni. Dociera wtedy do nas odpowiednia ilość światła, a skala zabudowy nie jest przytłaczająca. Co niestety dzieje się w przypadku wysokościowców, gdy narasta w nas poczucie, że budynki zaraz zaczną na nas spadać. To po prostu wynik iluzji optycznej. Z kolei, gdy zabudowa jest zbyt niska, pojawia się wrażenie chaosu i nieuporządkowanej przestrzeni.

Projektowanie miasta jest trochę jak projektowanie mieszkania - powinniśmy jasno definiować funkcje poszczególnych przestrzeni. W mieście musimy mieć poczucie, że poruszamy się jasno zdefiniowaną ulicą, bez przypadkowych miejsc, które mogą wzbudzać niepokój. 

Wysokościowce często komplikują tę sytuację. Chcąc uniknąć poczucia przytłoczenia, stawia się je rzadziej, zostawiając wokół otwartą, a przez to niedodefiniowaną przestrzeń, zaburzając ład przestrzenny i dobre samopoczucie mieszkańców. Lubimy, kiedy każdy fragment miasta spełnia swoją funkcję, bo wtedy czujemy się bezpieczniej.

- Czyli nie chodzi tylko o wysokość budynku?

- Zdecydowanie. Obecnie, w urbanistyce coraz więcej mówi się o tym, że miasto powinno być wielofunkcyjne. W miejscu, w którym mieszkamy, powinniśmy móc pracować, korzystać z usług, pójść na siłownię czy do fryzjera.

Przy zabudowie wysokościowej często mamy jednak do czynienia z monofunkcyjnością - kilkanaście czy kilkadziesiąt pięter w górą pną się biura kolejnych korporacji. To sprawia, że w sąsiedztwie wysokościowca niespecjalnie jest wtedy co robić albo liczba usług jest niewystarczająca.

Do tego dochodzi kwestia parkingów. Pierwsze kondygnacje biurowców często pełnią funkcję parkingów, co u pieszych może budzić dyskomfort.

- Miasta lubią jednak wysokościowce jako swoje wizytówki. Sea Towers jest symbolem Gdyni. Rozmawiając z Panią, patrzę na Olivia Centre. Miasta potrzebują takich charakterystycznych budynków, bo to podnosi jego prestiż?

- Kiedy patrzymy na zabudowę wysokościową z oddali, często czujemy zachwyt i postrzegamy ją jako wizytówkę miasta. Nie bez przyczyny włodarze miast inwestują w charakterystyczne punkty wysokościowe. Mają być świadectwem nowoczesności. Gdańsk czy Gdynia nie są tutaj wyjątkami.

Myślę, że takich wizytówek potrzebują również architekci, którzy chcą mieć na koncie ikoniczny budynek. Stoję jednak na stanowisku, że miasto to nie galeria i nie powinniśmy go projektować jako zbioru efektownych obiektów.

Jeden wysokościowiec, który spełnia określoną funkcję w strukturze miasta, jest w porządku. Choć Zieleniak architektonicznie jest koszmarny, to jego usytuowanie kompozycyjne jest bardzo dobre. Kiedy jeszcze nie znałam Gdańska, był dla mnie punktem odniesienia. Znajduje się na kilku osiach - kiedy opuszczamy Stare Miasto czy przyjeżdżamy na dworzec PKP. Kiedy jedziemy z Wrzeszcza, zamyka oś widokową. Jego usytuowanie sprawia więc, że dobrze wpisuje się w kontekst miasta.

Zupełnie inaczej wygląda kwestia zabudowy Bastionu Wałowa. Mówimy o ok. 55-metrowych 18-kondygnacyjnych budynkach na Młodym Mieście. Plan miejscowy pozwalał na bardzo dużą swobodę i stąd „spontaniczna” zabudowa, która dziś budzi duże emocje. Gdy jesteśmy m.in. na Głównym Mieście czy Polskim Haku wieżowce „wystają” i zaburzają panoramę Gdańska. Wyraźnie widać, że zabrakło myślenia o tym, jak poszczególne inwestycje będą ze sobą współgrać i jak wpłyną na odbiór całego miasta.

Z Olivia Centre jest trochę podobnie. Pojawiło się w dość przypadkowej lokalizacji i kompozycyjnie nie pełni szczególnej roli. Jest po prostu wysokościowcem, który sprawia,  że czujemy się trochę dysharmonijnie w tej przestrzeni.

- Chcemy bezrefleksyjnie naśladować Zachód i kopiujemy bez zastanowienia ich pomysły?

- Pewnie do pewnego stopnia tak. Amerykańskie miasta rozwijały się w modelu, w którym jest Central Business District, czyli centralna dzielnica biznesowa z wysokościowcami (centrum biznesowe miasta) i przedmieścia z domami jednorodzinnymi. Tylko pytanie: Jakie są konsekwencje takiego modelu?

Kiedy podczas wizyty w Memphis nocowałam w takim wysokościowcu i popołudniu chciałam coś zjeść „na mieście”, nie miałam gdzie. Centrum było zupełnie puste. Skończyły się godziny pracy korporacji i pracownicy wyjechali do swoich miejsc zamieszkania.

Inną kwestią jest generowanie korków. Przyciągamy ludzi do miejsc pracy w centrach, a potem wypychamy ich do domów jednorodzinnych na obrzeża. W efekcie wszyscy stoimy w korkach, dlatego coraz częściej mówi się o odejściu od takiego podziału przestrzeni.

Ciekawy jest przykład Johannesburga w RPA, gdzie wysokościowce CBD zostały opuszczone przez korporacje z powodu przestępczości. Prestiżowa wizytówka miasta pokazująca: „Tutaj jest kapitał”, przyciągnęła osoby ze społecznego marginesu i została przez nie zawłaszczona. Firmy przeniosły się gdzie indziej, a stare CBD jest dziś w dużej mierze opuszczone. Po wizycie w tym miejscu mogę powiedzieć, że nic nie wiemy, o wyzwaniach rewitalizacyjnych. To pokazuje, jakie mogą być konsekwencje źle zaplanowanej zabudowy wysokościowej - zwłaszcza gdy mówimy o całej dzielnicy wieżowców.

Przychodzi mi też na myśl La Défense w Paryżu (nowoczesna dzielnica biurowo-wystawienniczo-mieszkalno-handlowa w regionie paryskim we Francji). Z daleka patrzymy na nią i mówimy: „Wow, świetna, nowoczesna architektura”. Coraz częściej jednak pojawiają się głosy, że nie jest to bezpieczna przestrzeń.

- To nie tylko problem RPA czy Francji. Prawda?

- Zdecydowanie. Po godzinach pracy w centrach biznesowych powstaje pustynia. Kiedy nie ma ludzi i życia, zaczynają pojawiać się różne problemy. Dlatego tak ważna jest wielofunkcyjność.

Dobrym przykładem jest gdański Garnizon, gdzie zadbano o zabudowę mieszkaniową, jak i biurową. Dzięki temu przestrzeń działa przez całą dobę. Z usług w ciągu dnia korzystają pracownicy biur, a po południu mieszkańcy.

Kiedy przestrzeń jest wielofunkcyjna, zawsze są w niej ludzie. A kiedy są ludzie, czujemy się znacznie bezpieczniej niż w dzielnicach stricte biurowych, które po południu pustoszeją.

- Swoją drogą praca w nowoczesnym biurowcu, też ma swoje wady i zalety.

- W Chinach widziałam sytuację, która bardzo mnie zaskoczyła. Pracownicy stali rano w kolejce do windy. Okazało się więc, że nie tylko stoimy w korkach na ulicach, swoje musimy jeszcze odstać w „korku” do windy.

- Załóżmy, że ktoś mieszka na 17. piętrze. Jak wysokość budynków oddziałuje na poczucie wyalienowania, bezpieczeństwa czy prywatności?

- Myślę, że wiąże się to między innymi z poczuciem, że nad nami znajduje się szesnaście pięter sąsiadów. To może być odbierane jako zbyt duża intensywność.

Co ciekawe, bardzo negatywnie zabudowę wysokościową odbierają rodziny z dziećmi. Pojawia się kwestia uzależnienia od windy i stres: co się stanie, jeśli winda nie będzie działać? Z podobnego powodu trudniej funkcjonować seniorom, dla których zależność od windy również może być źródłem stresu.

W zabudowie kwartałowej łatwiej też o samodzielność dziecka. Wyjście na podwórko może być bezpieczne, bo maluch bawi się w zdefiniowanej przestrzeni, gdzie nie jeżdżą samochody, a rodzic może obserwować go z okna. W zabudowie wysokościowej takich przestrzeni nie ma.

Czy mieszkanie w wysokościowcu, wpływa na nasze zadowolenie z życia?

Poczucie szczęścia badano między innymi wśród mieszkańców Hongkongu, gdzie występuje duża skala zabudowy wysokościowej i bardzo duży odsetek samobójstw. Okazuje się, że wysokościowce nie zawsze wpływają negatywnie na samopoczucie.

Bardzo duże znaczenie ma to, na co patrzymy, ile mamy światła w mieszkaniu, czy jest ono dobrze wyciszone i jak funkcjonuje wentylacja. Przy wysokościowcach pojawiają się też specyficzne wyzwania związane między innymi z silnym wiatrem.

Bardzo ważny jest widok. Co innego, jeśli patrzymy na kolejne wysokościowce i betonową dżunglę, a co innego, jeśli mamy przed sobą park albo otwartą przestrzeń. Okazuje się, że mieszkańcy wysokościowców, którzy mieli widok na zieleń i otwarte przestrzenie wskazywali na większe poczucie szczęścia.

To pokazuje, że wysokościowa zabudowa nie zawsze musi być zła. Duże znaczenie ma to, w jakim otoczeniu się znajduje i jak została zaprojektowana.

Czy można więc stworzyć miasto, które będzie jednocześnie gęsto zabudowane, zielone i przyjazne mieszkańcom?

Oczywiście. To mit, że zabudowa wysokościowa oznacza większą gęstość zaludnienia, a ta z kolei przełoży się na lepszą jakość życia, bo wszystko będzie bliżej.

Jeżeli na działce wybudujemy kwartał zabudowy o siedmiu kondygnacjach, może się okazać, że zmieścimy tam tyle samo osób co w wysokościowcu. Wokół niego trzeba przecież będzie zostawić otwartą przestrzeń, żeby mieszkańcy nie czuli się przytłoczeni.

Do tego dochodzi kwestia tzw. aktywnego parteru, czyli miejsc, w których znajdują się usługi, kawiarnie czy sklepy. W zabudowie kwartałowej jest ich znacznie więcej niż w wysokościowcu. Poza tym łatwiej w niej wyraźnie podzielić przestrzeń publiczną i prywatną. Wnętrze kwartału może być miejscem, gdzie spotykają się mieszkańcy i bawią dzieci. Zaś ulica gromadzi życie miejskie. Takiego podziału w przypadku zabudowy wysokościowej nie ma, co powoduje chaos przestrzenny.

Statystycznie powierzchni przeznaczonej pod zieleń może być tyle samo, ale pytanie, czy spełnia ona swoją funkcję. Zieleń ma służyć mieszkańcom do rekreacji, odpoczynku i regeneracji. W przypadku zabudowy wysokościowej tę możliwość często tracimy przez to że przestrzenie zielone tracą swoją kameralność, a tym samym regeneracyjny potencjał.

A co z klimatem? Czy wysokościowce rzeczywiście mogą być bardziej ekologiczne, bo zajmują mniej miejsca?

To kolejny mit. Wysoka zabudowa niekoniecznie będzie bardziej sprzyjała klimatowi tylko dlatego, że zużyjemy mniej materiału pod budowę dróg. Po pierwsze, drogi wokół wysokościowców mogą być bardziej obciążone, bo przecież więcej samochodów będzie z nich korzystać. Po drugie, w przypadku funkcji usługowych, mieszkańcy muszą przemieszczać się na większe odległości. To oznacza emisje.

Sama zabudowa wysokościowa jest również dużym wyzwaniem technicznym. Pomimo wykorzystania dobrych materiałów, wieżowiec jest trudniejszy do zaprojektowania, żeby się nie przegrzewał i był odporny na intensywne zjawiska pogodowe. W rezultacie może to oznaczać większe zużycie materiałów, a bilans emisyjny może okazać się wyższy niż w przypadku zabudowy kwartałowej.

Dochodzi też kwestia wentylacji miast. Wysokościowce wpływają na sposób, w jaki wiatr zachowuje się w przestrzeni miejskiej. Wystarczy znaleźć się między budynkami Olivia Centre, żeby poczuć, że w niektórych miejscach tworzą się przeciągi.

Jak wysoko może rosnąć miasto? Czy w Trójmieście istnieją ograniczenia wysokości zabudowy?

Różnie to wygląda i jest to bardzo wycinkowe. W polskim systemie planowania przestrzennego jest narzędzie planu miejscowego. Gdańsk może się pochwalić stosunkowo wysokim odsetkiem pokrycia miasta planami miejscowymi, ale nadal nie jest to pokrycie całkowite.

Plany miejscowe regulują między innymi liczbę maksymalnie dopuszczalnej kondygnacji. Gdańsk podchodzi do tej kwestii dość restrykcyjnie, ale problem polega na tym, że polityka przestrzenna jest kształtowana na lata. Wciąż obowiązuje bardzo dużo planów miejscowych, które powstawały w latach 90., kiedy zachłysnęliśmy się kapitalizmem. Plany przyjmowane w tamtym czasie często dopuszczały zabudowę bez precyzyjnego określenia maksymalnej liczby kondygnacji. To jest między innymi przypadek Młodego Miasta, z którym teraz się borykamy.

Wiele osób mówi, że „przesadzamy z intensywnością zabudowy”, ale władze miasta rozkładają ręce i odpowiadają: „Taki mamy plan miejscowy”. Nie można go zmienić, ucywilizować i doprowadzić do ludzkiej skali, bo konsekwencją takiej zmiany byłoby obniżenie wartości gruntu, właściciel mógłby ubiegać się o odszkodowanie. Na taką zmianę samorząd więc nigdy w życiu się nie zgodzi.

Są miejsca, takie jak Młode Miasto, gdzie żyjemy z konsekwencjami decyzji, które kiedyś wydawały nam się słuszne. Nie ma sensu ich dzisiaj oceniać, bo uwarunkowania były inne i nikt nie wierzył, że Młode Miasto kiedykolwiek rzeczywiście powstanie.

- Czy jest miejsce, w którym udało się pogodzić interes miasta, deweloperów i mieszkańców?

- W Toronto w Kanadzie zobaczyłam ciekawy przypadek, który przekonał mnie do zabudowy wysokościowej. Do CBD przylegała dzielnica o bardzo złej sławie. Stworzono masterplan, zakładający zabudowę wysokościową na terenie, gdzie wcześniej znajdowała się zabudowa kameralna. W proces ten zaangażowali się przedstawiciele miasta, deweloperzy i planiści, którzy cały czas ze sobą współpracowali.

Poza tym miasto nie ograniczyło się do stworzenia planu i przekazania terenu deweloperom, skupowało grunty i negocjowało warunki współpracy. Jednym z nich było to, że część mieszkań w nowych wysokościowcach trafiała do miejskiego zasobu mieszkaniowego. Dzięki temu nie powstawały tak zwane „złe adresy”, ponieważ starano się mieszać różne grupy mieszkańców.

Wypracowano również mechanizm, w którym deweloperzy budowali wysokościowce, ale wokół nich powstawała zabudowa bardziej kameralna. Wieżowce były odsunięte i zagłębione w strukturę dzielnicy, dlatego stojąc na ulicy, nie odczuwało się ich tak mocno.

Wysokościowce były częścią szerszego procesu rewitalizacyjnego i działań społecznych. Pracowano razem z mieszkańcami, a oni częściowo partycypowali w tworzeniu przestrzeni publicznej.

Co ważne, ten proces był rozłożony na 20 lat. To nie było tak: „Zrobiliśmy plan miejscowy, sprzedaliśmy teren deweloperowi i zapomnieliśmy”. Przez 20 lat miasto pracowało na tym terenie. To pokazuje, że musimy łączyć różne działania, a na efekty transformacji miejskiej często musimy czekać latami.

- Czy w Gdańsku lub Trójmieście widzi Pani dobre praktyki, w których udało się pogodzić interesy dewelopera, mieszkańców i miasta?

- Jeżeli chodzi o zagospodarowanie wysokościowe, to jest to bardzo trudne. Dopiero uczymy się, jak współpraca pomiędzy miastem a deweloperami może wyglądać. Można jednak wskazać pewne jaskółki.

Przypadek Młodego Miasta pokazuje, że choć sprawy nie idą w dobrym kierunku, to miasto nie jest już tak bierne jak wcześniej i dzięki działaniom aktywistów, zaczyna podejmować próby współpracy.

Częściowo, podoba mi się to, co dzieje się na Dolnym Mieście. Prowadzone są tam działania rewitalizacyjne, ale jednocześnie miasto jest aktywnym graczem. Nowa zabudowa nie jest wyłącznie domeną deweloperów, ale miasto również buduje własne mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji. To dla mnie przykład, że można prowadzić aktywną politykę mieszkaniową w czasach, gdy za chwilę będzie toczyć się gra o dobrą jakość życia w miastach ze względu na koszty najmu i zakupu mieszkań.

Jeżeli chodzi o architekturę i urbanistykę, zawsze wskazuję Garnizon jako dobry przykład zabudowy. Jest to wprawdzie inwestycja deweloperska, więc z perspektywy tego, czego dzisiaj potrzebuje miasto, czyli zróżnicowanych typów mieszkań i aktywnej polityki mieszkaniowej miasta, nie jest idealnym przykładem.

Natomiast urbanistycznie jest bardzo ciekawym przypadkiem. Jest tutaj spora intensywność zabudowy i dość duża liczba kondygnacji, ale masterplan został zaprojektowany całościowo. To ważne, ponieważ problemem współczesnego planowania jest projektowanie miasta „na płasko”. Nie da się stworzyć dobrej przestrzeni, projektując wyłącznie na mapie. Musimy wyobrazić sobie trzeci wymiar, bo przecież w nim na co dzień funkcjonujemy. Garnizon został właśnie w taki sposób zaprojektowany. Nie ma w nim przypadkowych rozwiązań.

Jeżeli pojawia się wyższy budynek, został on zlokalizowany w przemyślanym miejscu. I tam też zaprojektowany został wysokościowiec, który deweloper planuje wybudować. Nie ma w tym masterplanie przypadkowych decyzji.

- Możemy fascynować się Nowym Jorkiem, Sydney czy Tokio, ale jednocześnie cieszyć się, że mieszkamy w mieście o bardziej umiarkowanej skali zabudowy?

- Nie ma jednej recepty na dobre miasto. Urbanistyka to sztuka kompromisów – zarówno jeśli chodzi o godzenie interesów mieszkańców, miasta i deweloperów, jak i o sam sposób projektowania przestrzeni.

Nie chodzi o to, żeby budować jak najwyżej ani jak najrzadziej. Ani nadmiernie wysoka ani bardzo rozrzedzona zabudowa nie gwarantują dobrej jakości życia.

Nie każdego stać na dom, ale nawet mieszkanie w domu jednorodzinnym nie zawsze oznacza lepsze warunki do życia. Ważne jest znalezienie równowagi - takiej formy miasta, która będzie odpowiednio intensywna, ale jednocześnie zapewni mieszkańcom światło, zieleń, usługi, przestrzenie społeczne i poczucie bezpieczeństwa.